长租公寓的“租金贷”迷局

长租公寓“涨价潮”的风波还未过去，“租金贷”的争议又席卷而来。

近日，一份由深圳市委政法委员会发布的《关于开展相关排查工作的通知》在网上传出。《通知》内容显示，近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件，在处置过程中发现，蛋壳公寓存在“租金贷”的情况。

《通知》要求金融监管局与银保监局高度引起重视，尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金额机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

新型冠状病毒肺炎疫情使长租公寓没能迎来年后“理所当然”的租房高峰，反而成了自如、蛋壳们的“春劫”。一直未解的“租金贷”迷局也再次浮上水面，成为这场舆论漩涡的中心。

前有难攀的“盈利山”

进入21世纪，由增量开发主导的新房市场趋于稳定，而基于二手房流通和房屋资产管理的存量房市场改造如火如荼。在政策鼓励以及资本涌进的双重作用下，长租公寓更是正当风口。

相关数据显示，我国房屋租赁市场租赁人口从2017年开始保持稳定增长，2018年为2.1亿人，预计2022年将达到2.4亿人。2017年，我国租房市场规模为1.56万亿元，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元。

租赁市场被视为房地产“最后的红利”。然而，长租公寓万亿元蓝海的背后，盈利难题一直未解。

以上市的蛋壳公寓和青客公寓为例，蛋壳公寓2017年、2018年营业收入和亏损分别为6.57亿元、26.75亿元与2.72亿元、13.70亿元；2019年前三季度收入50亿元，净亏损25.16亿元。其营收增长的同时，亏损也在不断增大。

青客公寓也是如此。青客2017财年营收5.22亿元，2018财年营收8.89亿元，2019财年营收12.33亿元；2017财年净亏损1.9亿元，2018财年净亏损4.26亿元，2019财年净亏损4.98亿元。

对于长租公寓来说，其盈利来源主要靠物业租入和租出价格的剪刀差，长租公寓类似于“二房东”的角色。而无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是一大笔支出，不确定的空置率也是影响长租公寓发展的一个关键。

重资产、烧钱、回报周期长且回报率低都成为了长租公寓盈利难的原因。目前，长租公寓市场尚未完全成熟，赛道选手都处在竞速赛跑以快速扩大租赁房屋管理规模、抢占市场份额的阶段，资金流压力对当前的长租公寓来说可谓是首当其冲。

后有30%的“红线”

租金贷便是长租公寓的资金来源之一。

“租金贷”一般的模式是，公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把一年的租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。

这个“消费贷+长租公寓”的创新模式表面上看起来是一举三得的事。长租公寓通过引入第三方金融机构采取一次性“垫付”的方式实现了资金的“预先”回笼，可以利用这些资金去拓展新房源；对于租客来说，可以分散租金压力；金融机构也可借长租公寓这一场景方获客，增加贷款收入。

但其实，“租金贷”的背后隐藏着巨大的风险。由于金融机构的介入，传统的租赁模型产业链加长。因此一旦一方出现问题，整个模型就会崩塌，造成金融风险甚至是社会矛盾。例如2018年上海老牌长租公寓寓见公寓资金链断裂一事，相当一部分租客深陷“租金贷”，被置于“房东收不到钱赶租客，租客手里欠着贷款”的尴尬局面。

此外，有部分长租公寓运营商以押金减免、房租月付、贷款利息优惠等方式进行宣传，诱导消费者采用租房分期贷款，甚至以“信用租房产品”等概念故意隐藏“贷款”字样，导致消费者不知不觉中“被贷款”。

尽管“租金贷”模式背后暗流涌动，但不少长租公寓仍在大量使用这一融资方式。蛋壳公寓招股书中显示，2017年、2018年和2019年1-9月，蛋壳公寓共有91.3%、75.8%和67.9%的用户使用了租金贷。青客最新的财报也显示，截至2019年9月30日，青客公寓与11家金融机构合作，有65.4%的租金系使用租金贷支付，有16.5%的租客正在申请租金贷。

值得注意的是，12月25日，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

事实上，自2018年长租公寓“租金贷”频繁爆雷以来，多省市就已开展租金贷业务的监管。2018年9月30日，上海市金融服务办公室发布相关文件，要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。2018年10月19日，浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》第三条提到，严格规范“租金贷”业务。

路漫漫其修远兮

此次蛋壳公寓“租金贷”的导火索是一场维权风波。不久前，多地蛋壳公寓房东在网上爆料称，蛋壳公寓以受疫情影响为由要求房东免租一个月，但租客在蛋壳公寓却不能减免租金。尽管蛋壳公寓在2月17日发布了《致广大房东的真心话》长文，表述事情的经过，承诺绝不会趁疫情大发横财，如果因此获得任何额外的收益，将全部返还给房东。但事件的持续发酵引出了一直未解的“租金贷”迷局。

租金贷对于长租公寓平台来说无疑是一把悬在头上的达摩克里斯之剑。

此次突如其来的疫情，对于本就面临盈利难题的长租公寓来说也是雪上加霜。有业内人士分析，春节前后是租客退租、换租的一个节点，春节后更是新租到来的高峰，这个过程被今年的疫情打断，预计蛋壳的空置率至少在20％以上，而房源大量空置现象可能会维持3个月。

与此同时，不少长租公寓的住房租金贷款金额占比距监管所要求的“不超过30%”还有很大差距。尚未获得持续收益的长租公寓，失去了租金贷这一支柱，盈利和跑马圈地都将成为大挑战。

路漫漫其修远兮，如何安然度过疫情危机，未来又如何在减少租金贷占比的情况下正常运营直至找到持续盈利模式，都是长租公寓待解的难题。

长租公寓的“租金贷”迷局